Video: 97% Owned - Economic Truth documentary - How is Money Created 2024
Procesul de estimare a fluxurilor nete de numerar din investiție necesită un pic mai mult decât estimarea sumei pe care trebuie să o investiți. Deși lucrați cu QuickBooks 2012, veți avea nevoie de ajutorul Excel sau al unei alte foi de calcul financiare.
Așează-te și gândește-te cu atenție cu privire la eventualele venituri suplimentare și la eventualele costuri suplimentare generate de investiție. Evident, sperați că efectul net al investiției vă va economisi bani. Cu toate acestea, anumite sume ale investiției vă vor costa. Pe de altă parte, veți primi și economii pe care investiția le revine.
Vrei să construiești un mic program - acesta poate fi scris pe spatele unui șervețel de cocktail sau tipărit într-un program de calcul tabelar precum Excel - și îl folosești pentru a estima cu atenție și a calcula fluxurile de numerar.
Să presupunem că, în cazul clădirii de birouri, următoarele două elemente determină fluxurile de numerar nete.
-
Noua ipotecă necesită o plată anuală de 21.000 $. Pentru a păstra lucrurile simple (nu vă faceți griji cu privire la amortizarea principală încă), să presupunem că aceasta este o ipotecă cu dobândă numai. Să presupunem, în plus, că trebuie să plătiți întregul sold ipotecar în 20 de ani ca parte a unei plăți prin balon. Între timp, totuși, veți plăti 21.000 de dolari la sfârșitul fiecărui an.
-
Pentru că dețineți propria clădire, economisiți 20.000 de dolari în chirie în primul an. Cu toate acestea, această sumă crește anual. Dacă chiria pe care ați plătit-o a crescut în fiecare an cu 3% din cauza inflației, poate doriți să presupuiți că economiile dvs. de chirie, pentru a fi prognozate cu exactitate, ar trebui să fie umflate cu 3% în fiecare an, de asemenea.
De exemplu, poate doriți să presupunem că în al doilea an, economiile dvs. de chirie sunt egale cu 103% de 20.000 $. În cel de-al treilea an, economiile dvs. de chirie sunt egale cu 103% de 20, 600 $ (care este al doilea an de chirie economii).
Are această afacere de economii de chirii sens? Cu investiții în investiții de capital, investiția de capital vă economisește adesea bani într-un fel. Prin urmare, trebuie să estimați aceste economii pe parcursul anilor în care veți utiliza investiția de capital.
În acest caz, economiile de chirie ar trebui să fie egale cu economiile actuale ale chiriei plus inflația pentru fiecare an. Un alt mod de a analiza suma de economii a chiriilor este de a spune că economiile chiriei sunt egale cu chiria pe care nu o veți plăti dacă dețineți clădirea.
Următorul tabel rezumă fluxurile de trezorerie pe care le bucurați prin investirea în această clădire. Tabelul conține o coloană pentru fiecare număr de an (programul prezintă 20 de ani de economii de chirie și plăți ipotecare).
Programul include, de asemenea, trei coloane, care raportează economiile chiriei, plata anuală a dobânzii ipotecare și suma netă a fluxului de numerar. Valoarea netă a fluxului de numerar este egală cu economiile chiriile minus plata dobânzii ipotecare.
Observați că în primii doi ani plata dobânzii ipotecare depășește economiile chiriei. Cu toate acestea, în anul 3 și ulterior, economiile de chirii depășesc plata ipotecii.
| Anul | Închirieri de economii | Plata în ipotecă | Fluxuri nete de numerar |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.000 < 000 | 2 | 20, 600 |
| 21 000 | -400 | 3 | 21, 218 |
| 21.000 | 218 | 4 | 21, 855 |
| 21 000 | 855 | 5 | 22, 511 |
| 21 000 | 1, 511 | 6 | 23, 186 |
| 2, 186 | 7 | 23, 882 | |
| 21, 000 | 2, 882 | 8 | 24, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21 000 | |
| 4, 336 | 10 | 26 096 21 000 | 5 096 999 11 999 > 26, 879 |
| 21, 000 | 5, 879 | 12 | 27, 685 |
| 21 000 | 6, 685 | 13 | 28.516 > 21, 000 |
| 7, 516 | 14 | 29, 371 | 21 000 |
| 8, 371 | 15 | 30, 252 | > 9, 252 |
| 16 | 31, 160 | 21 000 | 10, 160 |
| 17 | 32, 095 | 21.000 | > 18 |
| 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 | 19 |
| 34, 050 | 21.000 | 13, 050 | 20 |
| 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 | Când te uiți la fluxurile de numerar care provin dintr-o investiție de capital nt, trebuie să faceți o presupunere despre ceea ce se întâmplă la sfârșitul vieții investiției. În cazul investiției în clădiri, de exemplu, probabil că trebuie să arătați că ipoteca este plătită. Puteți, de asemenea, doriți să arătați vânzarea clădirii la un moment dat. |
| Pentru a vă arăta cum funcționează acest lucru, să presupunem că, la sfârșitul anului 20, veți plăti creditul ipotecar (care va fi în continuare de 300 000 $ pentru că ați plătit doar dobândă) și să presupunem că vindeți clădirea pentru 630 $, 000 - această sumă este o estimare. | Pentru a veni cu această estimare, luați prețul inițial de achiziție de 350.000 de dolari și apoi creșteți anual cu 3% peste 20 de ani. Acest lucru produce un preț de vânzare estimat în anul 20 de 630 000 de dolari. Veți plăti, de asemenea, costuri de vânzare în valoare totală de 30 000 $. | Următorul tabel arată modul în care aceste numere produc un flux de lichidare final. Prețul brut de vânzare este egal cu 630 000 de dolari. Apoi trebuie să plătiți ipoteca de 300 000 dolari. Apoi, aveți și 30.000 de dolari din costurile de vânzare. | Dacă scadeți ipoteca și costurile de vânzare din prețul de vânzare brut, fluxul de numerar final este, atunci, egal cu 300.000 $. Acest lucru are sens, nu? Prețul brut de vânzare de 630 000 $ minus 300 000 $ pentru plata ipotecară minus 30 000 $ pentru costurile de vânzare este egal cu 300 000 $. |
| Estimarea fluxului de numerar al lichidării | Prețul brut de vânzare | 630 000 dolari > Mai puțin: Ipotecă | 300, 000 |
Mică: Costuri de vânzare
30, 000
Fluxul final de vânzări
300.000 dolari
Pasul final este combinarea informațiilor afișate. Coloana fluxurilor nete de fluxuri de numerar sumarizează fluxurile nete de numerar. Coloana fluxului de numerar al lichidării arată 0 în primii 19 ani.Apoi, în anul 20, fluxul de numerar al lichidării arată ca fiind de 300 000 de dolari. Realizarea reală combină fluxurile de numerar nete și fluxul de numerar al lichidării.
| Anul | Fluxuri nete de numerar |
| Fluxul de numerar al lichidării | 000 |
| 2 | -400 |
| 0 | -400 |
3
| 0 | 218 | 4 | 855 |
|---|---|---|---|
| 0 | 2, 186 | 0 | |
| 2, 186 | 7 | 2, 882 | 0 |
| 2, 882 | 8 | 3 598 999 0 999 3 598 999 9 999 4 336 999 0 999 4, 339 | 10 |
| 5, 096 | 0 | 5, 096 | 11 |
| 5, 879 | 0 | 685 | 0 |
| 6, 685 | 13 | 7, 516 | 0 |
| 371 | 15 | 9,252 | 0 |
| 9, 252 | 16 | 10, 160 | 0 |
| 095 999 0 999 11, 095 | 18 | 12, 058 | 0 |
| 12, 058 | 19 | 13 050 999 0 999 13, 050 | 20 |
| 14, 072 | 300 000 | 314, 072 |
